Impôt sur les gains en capital

Impôt sur les gains en capital

Nous espérons tous faire un investissement solide lors de l’achat d’une propriété au Portugal. Au fil du temps, nous nous attendons à ce qu’il prenne de la valeur et lorsque vient le temps de le vendre, nous pouvons réfléchir à un joli « bénéfice ». Ce profit est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat et est généralement appelé « gain en capital ». Il est important de se rappeler que tout gain en capital sera assujetti à un impôt lorsque vous le vendrez. Ainsi, vous n’aurez pas le droit de conserver la totalité des bénéfices. Il existe des moyens de réduire et peut-être d’éviter cette taxe, bien que cela dépende de plusieurs facteurs. Explorons cela plus en détail ci-dessous.

La paperasse et les chiffres

Tout d’abord, afin de calculer votre gain en capital, voici une liste des éléments/documents dont vous auriez généralement besoin ;

• Le prix de vente et le prix d’achat, tels qu’ils figurent sur l’acte. 
• Tous les frais d’amélioration de la propriété. Il doit s’agir d’un travail qui a véritablement (à long terme) amélioré la structure, l’apparence et la valeur de la propriété. Les fenêtres, les extensions, la maçonnerie sont toutes acceptables. Les meubles, le jardinage par exemple, ne le sont pas. Les coûts d’amélioration de la propriété doivent avoir été documentés par des factures acceptables. La TVA est incluse dans le coût, sauf si vous avez pu la récupérer. 
• Le montant des frais d’achat (droits de mutation, droit de timbre, frais d’enregistrement).
• Le montant des frais de vente (par exemple, notre commission, le coût du certificat énergétique).

Pour calculer le gain, nous prenons d’abord le bénéfice de la vente (prix de vente moins prix d’achat) et déduisons les dépenses déductibles détaillées ci-dessus. 

Résidents

Cela s’applique aux propriétaires qui sont basés au Portugal pendant la majeure partie de l’année et qui y résident fiscalement. 

Une fois que vous avez calculé le gain, il est en fait ajouté à votre revenu et vous êtes alors imposé conformément aux taux d’imposition sur le revenu existants. Pour calculer ce taux, tous les revenus sont pris en compte. 50 % de la plus-value est imposée, aux taux d’imposition sur le revenu (qui varient actuellement entre 14,5 % et 48 %). Il existe également un impôt supplémentaire si la tranche totale de revenus de l’impôt sur le revenu dépasse 70 000 €. Cette taxe additionnelle varie entre 2,5 % et 5 %. Ainsi, la charge maximale est de 53 % du gain en capital . 

Avant le calcul de la plus-value, un coefficient indexé est également appliqué pour tenir compte de l’inflation des prix sur cette période. Cela réduira le gain pour montrer l’augmentation « réelle », hors inflation. Cela a généralement un effet marginal sur le gain final.

Si vous payez des impôts dans le cadre du « régime fiscal non habituel », cela prévaudra sur ce qui précède et vous paierez des impôts en fonction de votre scénario particulier. 

Les résidents peuvent bénéficier d’un allègement de reconduction s’ils réinvestissent le produit de la vente de leur résidence principale dans un nouveau logement au sein de l’UE. Cela doit être fait dans les 36 mois suivant la vente de la propriété (ou 24 mois avant). Si vous ne parvenez pas à racheter, vos obligations fiscales porteront intérêt. Le roulement ou l’allègement de réinvestissement est basé sur vos capitaux propres dans le placement initial. S’il s’agissait de tout votre argent (et que rien n’a été emprunté), alors si le nouvel investissement est égal ou supérieur à l’équité précédente, le passif est compensé à 100 %. Toutefois, si vous réduisez vos capitaux propres (votre propre argent) dans le nouvel investissement, le passif est réduit au prorata. 

Voici un exemple de scénario réduit ;

Propriété d’origine. Acheté pour 600 000 € avec un prêt hypothécaire de 400 000 €. Vendu 1 300 000 €. La plus-value est de 700 000 €. 

Réinvestissez dans de nouvelles propriétés. Acheté pour 1 300 000 € mais avec un prêt hypothécaire de 900 000 €. Même si vous investissez le même montant (que le bien vendu), votre propre argent (en pourcentage) a diminué. Le montant que vous investissez est de 400 000 €. Ainsi, le fisc utilise ce montant sous forme de pourcentage pour calculer la compensation.

Non-résidents

Cela s’applique à toutes les propriétés au Portugal appartenant à des non-résidents. Comme la propriété ne sera pas votre résidence principale, vous ne bénéficierez d’aucun allégement de réinvestissement/roulement. 

Les non-résidents ont la possibilité de décider sous quel régime ils souhaitent être inculpés. Il existe deux options : la « règle du régime » signifie que vous paierez l’impôt sur 100 % de la plus-value au taux de 28 % ou, alternativement, les contribuables résidant dans un autre pays de l’UE ou de l’Espace économique européen (à condition qu’il y ait un échange d’informations fiscales) peuvent choisir d’être imposés au taux général de l’IRS/de l’impôt sur le revenu qui s’appliquerait s’ils étaient résidents fiscaux au Portugal.

Conclusion

Récapitulons donc ces deux alternatives avec une plus-value de 100 000 €. Avec le « régime », vous paieriez 28 000 €. Si vous payez au taux général de l’IRS/de l’impôt sur le revenu, vous paierez votre « taux d’imposition sur le revenu » (gardez à l’esprit que le gain est également ajouté en tant que revenu) sur 50 000 € (50 % du gain). Ainsi, même si votre « taux d’imposition sur le revenu » est parmi les plus élevés, le plafond/maximum est de 48 % plus l’impôt supplémentaire le porte à 53 %. 53 % de 50 000 € = 26 500 €.

Sur la base de cet exemple, il est logique de choisir l’option « IRS/Impôt sur le revenu » dans la majorité des cas. 

Comme pour les résidents, il existe également un coefficient indexé qui est appliqué pour tenir compte de l’inflation des prix sur cette période. Cela réduira le gain pour montrer l’augmentation « réelle », hors inflation. Cela a généralement un effet marginal sur le gain final.

Résumé

Clair comme de la boue ? Nous espérons que non, mais il faut avoir l’esprit clair pour assimiler ces informations et vous devrez probablement les étudier plusieurs fois. Nous l’avons fait ! 

Gardez à l’esprit que la loi change régulièrement et que nous ne sommes pas des experts-comptables. Nous avons fait de notre mieux pour vous donner - le plus simplement possible - un aperçu des différents scénarios et de ce à quoi vous devez vous attendre. Cependant, nous vous recommandons de consulter les experts appropriés pour toutes les questions fiscales et juridiques afin d’obtenir des conseils et des conseils professionnels à jour. Nous ne pouvons être tenus responsables des actions effectuées sur la base des informations fournies.